El seu Administrador Respon >> Preguntes i Respostes

Aquí recollim una selecció de les consultes freqüents d’interès general que ens formulen els propietaris, en el convenciment que poden resultar interessants per a visitants posteriors. De mica en mica anirem ampliant el contingut amb els temes que ens vulguin plantejar.

Dimissió de President

El president de la meva comunitat ha dimitit per carta adreçada als veïns i diu que jo, com a secretari, m’he de fer càrrec de les seves funcions i convocar una junta.

És això correcte?
Si és així, ¿què he de fer exactament?
En cas contrari, quins són els passos a seguir?


La Llei de Propietat Horitzontal no preveu la dimissió dels càrrecs, i menys encara, que es faci mitjançant carta als comuners.
El que s’ha de fer és una junta general extraordinària de la Comunitat, convocada pel president que és qui, d’acord amb l’article 16 de la Llei, té capacitat per a això, i sotmetre a la Junta els nous nomenaments. És aquesta Junta General la que té potestat per acceptar o no la renúncia del president i designar els nous càrrecs.

Despeses de la Comunitat

Fa uns quatre anys que vivim en una edificació nova, disposada en 5 blocs de pisos amb pati i jardí central, i a banda i banda de l’edifici hi ha 7 casetes unifamiliars amb entrada individual cadascuna. Els presidents que van realitzar les gestions per sol·licitar CIF i llibre d’actes de la comunitat, no van incloure als unifamiliars com veïns obligats al manteniment de la mateixa, suposant que el fet de no entrar al seu habitatge pel pati els excloïa. Vaig sol·licitar al constructor escriptura de l’edifici de nova construcció. La sorpresa que em vaig endur va ser al comprovar que els habitatges tenien cadascuna un 2% de quota de participació. Són diverses les dubtes que es em plantegen. aquesta és la primera convocatòria que es va a realitzar segons la present legislació, per això crec que les cases no acceptaran aquest plantejament, encara que ho posi en les escriptures. Quina ha de ser la meva resposta? ¿Se’ls ha de carregar la quota proporcional d’assegurança comunitari, així com la despesa del jardí? Tinc entès que s’ha de fer una mancomunitat, amb diferents CIF per als blocs, les cases han de constituir-se en una altra comunitat independent?

El fet que inicialment no són imputats a alguns propietaris despeses de Comunitat no vol dir que estiguin exclosos a perpetuïtat, perquè d’acord amb l’article 9.1.i) de la Llei de Propietat Horitzontal, tots els propietaris estan obligats a contribuir a les despeses comunes d’acord amb el seu coeficient respectiu.

L’acceptació de les obligacions no és qüestió de votacions ni de majories, sinó de complir la llei. Per descomptat que han de pagar la part proporcional d’assegurança i de manteniment de jardí.

Pel que fa a la Mancomunitat, no és necessària. De fet, el que existeix és una comunitat formada per tots, i diverses Subcomunitats de Blocs, però no és imprescindible obtenir CIF i Llibre d’Actes per a cadascuna, tot i que si ho consideren oportú poden fer-ho.

Elecció de l'Administrador de Finques

Pot el president d’una comunitat canviar a l’Administrador de Finques sense portar el tema a la reunió de la junta de veïns? El nomenament de l’administrador, com el de qualsevol altre càrrec de la Comunitat, s’ha d’acordar en la junta de propietaris, segons estableix l’article 13 de la Llei de Propietat Horitzontal. L’esmentat acord, com tots els que es refereixen a l’administració, ha de prendre per doble majoria (de propietaris i de quotes) relativa als assistents i representats a la Junta.

En cas d’urgència, el President pot contractar-provisionalment, i sotmetre aquest nomenament a ratificació en la primera Junta que se celebri, que hauria de ser en un termini breu.

Existeix alguna llei o normativa sobre l’elecció de l’Administrador en un habitatge nou si no surt ningú voluntari?

Si no hi ha voluntaris, la Llei preveu la possibilitat que es triï per sorteig, o que s’estableixi un torn rotatori. En darrer cas, si no hi ha acord i fos impossible el nomenament d’algun càrrec, hi haurà d’acudir-se al jutge.

Increment del consum d'aigua

Quan el comptador d’aigua és comunitari i afecta només a alguns copropietaris, i en cas que, per avaria en algun dels pisos, pugi al consum de forma anormal, i no és possible quantificar el que consumeix cada un, ¿pot un altre copropietari negar-se a pagar la part alíquota de l’excés que resulti?

Si no és possible quantificar la despesa individual perquè no hi ha comptadors privatius, qualsevol consum anormal produït per avaria o per qualsevol altra causa ha d’afrontar-se per tots els comuners com si fos normal, d’acord amb el que estableix l’article 9.1.e) de la Llei de Propietat Horitzontal.

És possible eludir un càrrec?

¿Es pot obligar a una senyora de 83 anys, que viu sola en un pis de la seva propietat, a ser presidenta o secretària de la Comunitat de Veïns?

Tots els propietaris tenen el dret i el deure d’ostentar els càrrecs de la Comunitat que li corresponguin, segons s’estableix en l’article 13.2 de la Llei de Propietat Horitzontal, i no hi ha cap exempció per l’edat.

En el cas concret que em planteja, si no vol acceptar el càrrec, ha d’acudir al jutge dins del mes següent al seu nomenament, al·legant les raons que considere convenients i, si el jutjat les estima, serà el jutge qui nom nou president o Secretari.

Quotes de Participació

Tinc les quotes de participació de la meva immoble: de pisos 38,41 i de locals 4,65. Per què no sumen el 100%?

La suma de tots els coeficients ha de ser 100, llevat que es tracti d’una comunitat formada per diversos blocs, i que vostè es refereixi a la suma de pisos i locals d’un bloc.

¿Els locals participen de les despeses igual que els pisos o només de cert tipus de despeses?

Els locals participen, en principi, amb el seu coeficient, en totes les despeses de la Comunitat, excepte si en els Estatuts o, per acord unànime de la Comunitat, són eximits de certes despeses (ascensor, calefacció, llum d’escala, etc.) .

En cas de no haver-los cobrat el que els correspon, ¿és possible cobrar-los el que hagin pagat de menys, amb efectes retroactius?

Les despeses corresponents a exercicis anteriors que s’hagin liquidat i els comptes estiguin aprovades, són difícils de reclamar; caldria examinar les actes, les convocatòries i els acords presos en relació amb el Pressupost, Quotes i Aprovació de comptes dels exercicis finalitzats per poder opinar amb coneixement de causa.

Reclamació als veïns morosos

Desitjaria saber els passos detallats a seguir quan un comuner no paga les quotes de comunitat i sobre et diu que no li dóna la gana pagar. De quina forma se li ha de notificar? Com es va al jutge? Com vam presentar la demanda o denúncia, davant de qui o quin organisme? ¿Això ha d’estar aprovat per tota la comunitat?

El procediment per reclamar als propietaris morosos està establert en l’article 21 de la Llei de Propietat Horitzontal.

Tot i que la Llei permet que es pugui acudir al Jutjat sense advocat ni procurador, no li aconsello que ho facin, perquè qualsevol defecte de forma, qualsevol retard en contestar o qualsevol petit incident pot suposar que no es defensin adequadament els interessos de la Comunitat, i perdi el plet.

A més, totes les despeses i costes que es produeixin, tot i que ha d’avançar-la Comunitat, pot recuperar quan s’executi la sentència.

Subvencions per a la reforma de l'habitatge

Quins requisits ha de complir una propietat per obtenir finançament de la seva reforma integral a l’Ajuntament de Madrid? Hi ha subvencions? L’Ajuntament concedeix subvencions dins de programes concrets (rehabilitació, substitució de carbó com a combustible de calderes comunitàries, despeses de realització de la ITE, etc.), que s’estableixen cada any amb pressupostos concrets.

Propietat de l'espai sota cobert

A la nostra comunitat de propietaris tenim un problema amb els sota coberta. Som 20 veïns i una persona aliena a la comunitat reclama com a seu el baix coberta (450 m2).¿A qui correspon la propietat d’aquest espai? Va poder haver-ho venut el promotor de l’edifici? El reclamant, segons la seva versió, la té registrada l’any 97 i la comunitat li nega el pas (a part de que mai ha pagat la seva quota si realment li pertany).

L’edifici té 30 anys i els veïns no es fien de ficar la comunitat en una gestoria (pensen que perdran el control sobre la comunitat).

L’espai sota coberta pot ser una finca independent més de l’edifici. Per verificar si és així i si està registrada com a tal, ha de sol·licitar una nota simple de la Divisió Horitzontal de l’edifici en el Registre de la Propietat corresponent a aquest.

Un cop verificada la pertinença a la Comunitat, en el mateix Registre pot comprovar qui és el titular de la finca i, conseqüentment, l’obligat al pagament de les quotes de comunitat corresponents a la finca. Per descomptat que, en aquest cas, no pot negar-se al seu propietari l’accés a aquesta finca, ni a la Comunitat. I també pot reclamar la part proporcional que correspongui de les despeses de Comunitat dels últims 15 anys.

Per contra, si l’esmentada finca no existís registralment, és a dir, si no figura com una finca més, aquest local sota coberta seria un element comú, pertanyent a tota la Comunitat en el seu conjunt.

Pel que fa a la gestió de la Comunitat, el més aconsellable és que acudeixin a un Administrador de Finques Col·legiat que els assessori i orienti en la resolució dels problemes existents i, en particular, sobre aquest tema concret.

Prohibir la publicitat comercial.

Voldria saber si podem col·locar a la comunitat un paper en el qual es prohibeixi:

– correu comercial

– Vendes a l’edifici

No hi ha cap prescripció en la Llei de Propietat Horitzontal que impedeixi la col·locació d’avisos prohibint determinades activitats a la Comunitat, tot i que l’efectivitat dels mateixos pot ser molt limitada.

Pel que fa al correu comercial, és molt difícil de delimitar a vegades, i la solució més usual en la pràctica és disposar d’una bústia-paperera a l’exterior de l’edifici, on s’indiqui “PUBLICITAT”, perquè en ell es dipositi tota mena de propaganda i publicitat. Òbviament, el correu comercial que té destinatari concret no pot prohibir-se.

Pel que fa a les vendes, es pot prohibir l’accés de venedors porta a porta, però si són visites concertades amb persones concretes tampoc pot fer-se res.

Distàncies al tancament o a la construcció

En una casa aparellada, ¿es pot fer a la paret lliure un paeller, a dos metres de la tanca o a deu metres de la tanca? La seva consulta es refereix a un tema urbanístic, més que a les comunitats de propietaris.

Els temes relatius a distàncies al tancament o a les construccions solen especificar en la cèdula urbanística de la parcel·la, en els Estatuts de la urbanització, i en el Pla parcial que correspongui.

Si no disposa d’aquesta documentació, pot consultar a l’Administrador de la Comunitat o en el seu Ajuntament.

Correcta Utilització de les places de garatge.

Tinc una motocicleta i un automòbil a la mateixa plaça de garatge, en una comunitat de 217 veïns. Les meves preguntes són diverses. Sense sortir de la meva plaça de garatge, puc estacionar els dos vehicles? Pot sobresortir en alguna cosa de llarg, per davant o per darrere, el vehicle? Quines mesures ha de tenir el garatge per llei, en alçada? En principi, d’acord amb l’article 3 a) de la Llei de Propietat Horitzontal, no es pot impedir a un propietari que -dins dels límits del seu propietat- aparqui un, dos o els vehicles que estimi pertinent, siguin petits o grans, sempre que s’atengui a les limitacions imposades en els articles 7 i 9 de la Llei, que no es envaeixin elements comuns i que no hi hagi ordenança municipal que ho prohibeixi.

No obstant això, estatutàriament podria acordar per unanimitat que només s’estacionarà un vehicle en cada plaça, per possibles exigències de l’assegurança comunitari o per evitar excessos de trànsit a l’interior del recinte.

No obstant això, no es pot permetre que cap vehicle sobresurti dels límits de la seva plaça, sigui per davant, per darrere o pels laterals, independentment que hi hagi un o més vehicles a la plaça. Pel que fa a l’altura, ha de consultar l’ordenança municipal corresponent.

Reclamacions per defectes en la construcció

Tenim un problema en la meva comunitat. Es tracta d’una urbanització de bungalous recentment lliurada. Cada habitatge té la seva pròpia terrassa i jardí particulars. El promotor va preparar la meitat dels habitatges amb les corresponents canalitzacions per evacuar les aigües pluvials de les terrasses. Sempre cauen sobre les terrasses o jardí de cada veí.

El problema està en que els veïns que no disposen de canalitzacions, i esgotades totes les possibilitats contra el promotor, volen instal·lar-les amb càrrec a les despeses de la comunitat. És això possible? Pot negar-se algun veí que es faci amb càrrec a les despeses comunitàries?

Evidentment es tracta d’un defecte de construcció que afecta elements privatius, en el qual la Comunitat no té cap responsabilitat.

Els afectats, una vegada esgotats els llits amistosos haurien d’iniciar una reclamació judicial contra el promotor, bé sigui individualment o de forma col·lectiva (els afectats) i, si no volen esperar que es dicti sentència i ho estimen convenient per als seus interessos, reparar els defectes a càrrec seu, però mai amb càrrec a la Comunitat, ja que no són elements comuns.

Qualsevol veí pot negar-se a afrontar aquest pagament dins de la Comunitat, ja que no té cap base legal.

Què es pot fer davant d'un veí sorollós?

Jo visc en un primer pis, i la meva veïna de dalt fa molt soroll a les nits, posa música, corre per la casa, mou mobles, fins i tot el seu gat salta sobre la uralita de la meva galería. Si la denuncio, ¿aconseguiré alguna cosa? ¿A partir de quina hora no pot fer soroll? Podrien mesurar el nivell de soroll? Ella viu de lloguer, ¿Hauria de parlar o denunciar els propietaris del pis?

Si els sorolls sobrepassen el nivell establert en les ordenances municipals, pot exigir al seu veïna que s’insonoritzi seu habitatge, al seu càrrec. El primer seria demanar a l’Ajuntament que li facin un mesurament de sorolls per comprovar objectivament la situació.

En qualsevol cas, convé que parli amb el propietari perquè conegui la situació.

De totes maneres és un assumpte molt subjectiu i espinós, i de difícil solució. En un cas extrem, podria arribar a aplicar-se l’article 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal, però no vull ocultar-li que les possibilitats d’èxit judicial són molt escasses, per la dificultat de la prova.

Pujar el preu de la calefacció

Recentment i per acord de la Junta Rectora de la Comunitat de Propietaris, composta pel president i tres vocals, s’ha decidit apujar el preu de l’hora de calefacció de 0,15 (establert en el pressupost de la Junta General de l’any passat) a 0,36 euros al·legant que, de no pujar el preu, no es cobreixen les despeses de calefacción. Este preu s’ha establert en període de prova durant dos mesos i passat aquest temps es tornarà a reconsiderar. ¿Fins a quin punt és legal ?, i en cas de no ser-ho, com puc reclamar?

Els acords sobre quotes o valoració dels serveis comuns mesurats per comptador s’han de prendre en el marc d’una Junta General de la Comunitat, que és l’única que té atribucions per prendre els referits acords.

Llevat que la Junta General hagi delegat expressament, mitjançant acord a l’efecte, a la Junta Rectora per a modificar o actualitzar els preus del servei de calefacció, qualsevol modificació en aquest sentit no obligarà els propietaris, ni podrà exigir el pagament.

Accés a la professió d'Administrador de Finques.

M’agradaria rebre informació sobre com accedir al títol d’Administrador de Finques, és a dir, a través de quins estudis o titulacions prèvies es pot aconseguir aquest. Per accedir directament a la professió d’Administrador hi ha diversos títols que capaciten per a això: Llicenciat en Dret, Ciències Econòmiques, Empresarials, Ciències Polítiques i Veterinària; Enginyers Tècnics Agrícoles i Ajudant de Montes.

L’antic sistema d’accés mitjançant oposició, convocada pel Ministeri de Foment, es va cancel·lar amb la creació de l’Escola Oficial d’Administradors de Finques, que ve celebrant Convenis amb diverses universitats per a la impartició de títols propis de tres anys de durada, d’acord al Pla d’Estudis de l’Escola. Actualment, aquests estudis es poden cursar a les Universitats d’Alcalá d’Henares, Barcelona, ​​País Basc i Politècnica de València, entre d’altres.

En qualsevol cas, en qualsevol dels col·legis territorials pot actualitzar-se i completar-se aquesta informació amb més detall:

Antenes de telefonia mòbil.

Els agrairia que em indiquessin si hi ha algun tipus de legislació sobre la instal·lació d’antenes de telefonia mòbil i els possibles perjudicis que poguessin ocasionar. Moltes gràcies. Des del punt de vista comunitari, la instal·lació d’antenes de telefonia mòbil a la coberta es considera com “arrendament d’elements comuns que no tenen assignat un ús específic en l’immoble”, per als que l’article 17.1 de la Llei estableix doble majoria ( de propietaris i quotes) del 60%, i preveu que es considerin favorables els vots dels absents, llevat que comuniquin la seva oposició per escrit al secretari, dins dels trenta dies següents al que els va ser comunicat l’acord.

Com el precitat article inclou també la necessitat del consentiment del propietari directament afectat, si n’hi ha, cal tenir en compte que poden considerar-se afectats tant els residents a l’edifici que utilitzin marcapassos o qualsevol altre dispositiu mèdic que es pugui veure afectat pels camps electromagnètics del repetidor, com els veïns pròxims físicament a l’antena (últims pisos) que es veuran exposats a nivells més alts de camps electromagnètics, així com els que no vulguin assumir el possible risc per a la seva salut i la de la seva família, i els que considerin que pot depreciar el valor de la seva propietat.

N’hi ha que opinen que l’acord s’ha de prendre per unanimitat, d’acord amb la possible alteració de l’estructura de l’edifici per l’excés de pes que pot representar, i també per la construcció de la caseta que porta amb si, però de moment no hi ha jurisprudència que s’inclini per una o altra interpretació.

Legalment, alguns ajuntaments han establert una ordenança municipal que regula la instal·lació d’aquestes antenes i molts altres l’estan preparant, mentre que el Ministeri de Ciència i Tecnologia també té en projecte de Reial decret amb el reglament de desenvolupament de la Llei general de telecomunicacions, pel que fa a les servituds, límits d’exposició i altres restriccions a les emissions radioelèctriques.

Pel que fa a la salut, no hi ha acord entre els científics sobre els riscos per a la salut humana de l’exposició a les ones d’una antena de telefonia mòbil, però sí el consens sobre que no està demostrat que l’exposició a aquestes ones sigui innòcua.

En aquest sentit, l’Organització Mundial de la Salut va iniciar un projecte l’any 1996, que pretén fixar uns límits d’exposició uniformes per a tots els països, i les conclusions exposarà el 2005 o 2006.

Obertura d'un bar als baixos comercials.

Sóc el secretari de la comunitat de propietaris, i volen obrir un cafè-bar en els baixos de l’edifici. No estem molt contents i volíem saber si necessiten algun permís de la Comunitat per a l’obertura, i si hi ha alguna cosa de legislació per exposar la nostra queixa a l’Ajuntament. La instal·lació de qualsevol activitat en un local no requereix el permís de la Comunitat com a tal. No obstant això, l’Ajuntament comunica a la Comunitat i als confrontants que s’ha sol·licitat llicència de construcció i de funcionament per a una determinada activitat, perquè els que es considerin perjudicats facin les al·legacions pertinents. Finalment, l’Ajuntament decideix si concedeix o no la llicència.

Els problemes fonamentals que una activitat com aquesta pot causar són els derivats de l’horari de tancament i dels sorolls, i normalment no es donen fins que no està en funcionament. És llavors quan la Comunitat ha de denunciar l’Ajuntament si es produeix algun tipus d’irregularitat, persistint en les denúncies si es triga a aconseguir el cessament de les molèsties.

A la nostra secció CARTA DE L’EDITOR del Butlletí anterior ens fèiem ressò d’una nova sentència sobre les molèsties ocasionades per un bar als seus veïns.

Constitució de la Comunitat de Propietaris.

He comprat un pis de segona mà. És un edifici de dues plantes i som 4 veïns, 3 pisos són d’una senyora i l’altre és meu. No hi ha comunitat de propietaris i estic interessat en constituir-la. Els pregaria que m’ajudessin, explicant-què he de hacer. Ah, se m’oblidava, també hi ha dos baixos que són d’un altre propietari, però no té accés pel portal. Quins tràmits es requereixen per constituir-se en comunitat de propietaris? ¿Cal registrar la comunitat en algun lloc? Cal notificar-ho a Hisenda? Què es fa amb el llibre d’actes?

Els passos per constituir la Comunitat són els següents:

1. Adquisició del Llibre d’Actes i legalització en el Registre de la Propietat on estigui inscrita la finca.

2. Celebració de la Junta de Constitució de la Comunitat, amb nomenament de càrrecs, aprovació de Pressupost i Quotes a aportar, aixecant acta.

3. Sol·licitud del CIF de la Comunitat a Hisenda, aportant el Llibre amb l’Acta de la Junta de Constitució.

Comptadors d'aigua

En la meva comunitat tenim un únic comptador per portal, però en unes cases som dos ia cinc. Com podem saber si es poden instal·lar comptadors individuals? Si sempre es pot, s’ha de fer una votació? Quin percentatge de vots són majoria? ¿Cadascú es paga el seu? La Llei de Propietat Horitzontal estableix en el seu article 9.1.e) l’obligació que cada propietari té de contribuir a les despeses comunes que no siguin susceptibles d’individualització. Com la despesa d’aigua és perfectament individualitzable, el veí que instal un comptador privatiu està en el seu dret i pot fer-ho, amb el que contribuirà molt possiblement a un estalvi d’aigua a l’edifici, perquè sol passar que quan es paga en Comunitat es mira menys i, en ocasions, es malbarata.

De la factura global que es paga al subministrador es descompta el consum del propietari o propietaris que tinguin comptadors individuals, i el resultat es reparteix entre els habitatges que no tinguin comptador. Així es procedeix en justícia, no es perjudica a ningú, i es permet fer ús del seu dret de invidualización de la despesa a qui ja ha instal·lat el comptador, i a qualsevol altre comuner que es decideixi a instal·lar-ho en el futur.

Perquè aquest tema es tracti en la propera Junta, ha de proposar-ho per escrit amb antelació perquè s’inclogui en l’ordre del dia. Per als comptadors privatius no cal acord comunitari, encara que convé tractar-lo en Junta per donar oportunitat a que l’instal·lin els propietaris que ho desitgin. Així com qualsevol té dret a posar-ho, no és possible obligar a la seva instal·lació a qui no ho vulgui, encara que s’aprovés per majoria.

Lògicament, l’import del comptador ha de sufragar-cada un dels propietaris que l’instal.

Qualificació legal per exercir com a Administrador en una comunitat

Estipula la Llei de Propietat Horitzontal en el seu article 13.6 que els càrrecs d’administrador i, si escau, de Secretari-Administrador, podrà exercir-se per qualsevol propietari, així com per persona física amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda …. És a això últim on vull centrar les meves preguntes en el sentit següent:

  1. Qui està qualificat legalment per exercir com a administrador (de forma retribuïda)
  2. Qui està legalment reconeguts per exercir com a administradors? Jo entenc que, per exemple, un advocat pot estar qualificat legalment, però per estar legalment reconegut, no ha d’estar col·legiat com Administrador de Finques? En aquest cas, ¿aquesta col·legiació es fa sense més tràmits o ha de passar algun tipus de prova o examen?
  3. On s’estableix el límit entre portar la gestió d’una comunitat de propietaris i l’assessoria jurídica d’un advocat a una comunitat de propietaris?
    Per exercir com administrador, cobrant per dur a terme aquestes funcions, només estan legalment autoritzats els
  4. Administradors de Finques col·legiats. L’exemple que posa dels Advocats és vàlid. Poden exercir si es col·legien com Administradors, i encara que no s’exigeixen proves, normalment se’ls convida a que acudeixin als Cursos de
  5. Formació que els Col·legis imparteixen periòdicament.
  6. Legalment estan reconeguts tant els administradors com els propietaris. Qualsevol dels propietaris pot exercir el càrrec, però sense intervenir retribució. Hi ha sentències en aquest sentit i fins i tot es va condemnar judicialment a un intrús a una multa per import de l’Alta en el Col·legi més les quotes col·legials corresponents al període en què havia exercit com intrús.
  7. La veritat és que l’Administració té prou d’assessoria, no només jurídica sinó també tècnica. De totes maneres, si és la mateixa persona qui presta dos serveis, cobrant per tots dos, la seva actuació pot ser mal interpretada en alguns casos. És clar que, si com advocat defensa a la Comunitat, ha de percebre uns honoraris per això, independentment del que cobri com a Administrador; però la seva actuació pot donar lloc a confusions importants en algun cas.

El fons legal per servei.

El 5% del Fons de Reserva que les comunitats de propietaris estan obligades a incloure en els seus pressupostos anuals, ¿ho paga cada un dels comuners o es descompta del total del pressupost ordinari? ¿Aquest 5% s’ha d’ingressar en un compte corrent diferent a l’ordinària, i destinada únicament despeses de conservació de l’edifici? El Fons de Reserva es constitueix, a part del Pressupost Ordinari, i per tots els comuners, incloent places de garatge, trasters, locals i totes les finques que formen part de l’edifici.

No cal obrir un compte independent amb la recaptació del Fons de Reserva, perquè això pot dificultar la ràpida disposició del mateix en cas d’urgent necessitat per atendre una reparació imprevista, i perquè la seva dotació mínima del 5% del Pressupost ordinari suposa una quantia mínima, gairebé testimonial, que no justifica que es tingui en compte a part, ni tan sols per la possible rendibilitat del seu dipòsit.

Estatuts de Comunitats.

Hi ha algun model d’Estatuts amb la nova Llei? On es registren els Estatuts de les Comunitats de Propietaris? Perquè siguin vàlids, és obligatori registrar-los? No hi ha cap model d’Estatuts d’acord amb la Llei de Propietat Horitzontal reformada, ni amb l’antiga, perquè els Estatuts han de redactar d’acord amb la comunitat de què es tracti, tenint en compte els serveis que està dotada i els diferents tipus de despeses. Per a la seva elaboració hauria de fer-se un estudi previ de les seves necessitats i expectatives, i és molt important comptar amb l’assessorament professional d’un administrador de finques, les aportacions i sentit pràctic són fonamentals per a la viabilitat futura dels mateixos.

Els Estatuts, un cop aprovats per unanimitat en una junta extraordinària de la Comunitat, s’inscriuen en el Registre de la Propietat al qual pertany l’edifici. Quan els redacta el promotor, està obligat a facilitar-los als compradors en el moment de la compra, fent constar en l’Escriptura el coneixement dels mateixos.

Mentre no s’inscriuen en el Registre, els Estatuts obliguen els propietaris actuals de la Comunitat, però no als futurs. Perquè els nous comuners que accedeixin a la propietat estiguin obligats a complir-los, cal que puguin ser coneguts per tercers, i això s’aconsegueix amb la inscripció en un registre públic, com és el Registre de la Propietat.

No cal dir que els Estatuts no són obligatoris, que una gran majoria de les comunitats no els tenen, i per això no funcionen pitjor. Altres tenen una simple transcripció parcial de la Llei de Propietat Horitzontal. En general, els Estatuts no són més que una adaptació de la Llei a unes circumstàncies comunitàries concretes.

Recentment, amb la reforma de la Llei, es planteja freqüentment si cal o no adaptar els Estatuts a la situació actual. És clar que, encara que no es faci, aquells preceptes que contradiguin el que disposa la Llei no són aplicables, i la conveniència o no d’una adaptació ha de decidir-la la mateixa comunitat, o els seus rectors que són els que hauran de proposar-la. Les modificacions posteriors dels Estatuts porten el mateix tràmit: aprovació unànime de la Comunitat i inscripció en el Registre corresponent.

Enderroc de la paret mestra.

Hem comprat recentment un pis antic que cal reformar. Entre les reformes que desitgem fer es troba l’enderroc d’una paret mestra del mateix. Aquesta obra està dirigida per un arquitecte, ja que implica la substitució de la mateixa per una viga. Nuestra consulta fa referència als tipus de permisos i les lleis que regulen l’execució d’aquestes obres, ja que d’una banda estem pendents de tramitació per part de l’ajuntament, però per un altre no coneixem exactament quines són les nostres obligacions envers la resta de propietaris de la finca.

La paret mestra, quant a element comú, és propietat de la Comunitat, i el seu enderrocament o modificació s’ha d’acordar per unanimitat de tots els propietaris, prèvia convocatòria de Junta General, indicant aquest assumpte com a punt concret dins l’ordre del dia per a la seva celebració .

Instal·lació d'un ascensor.

Acabo d’adquirir un habitatge. Es tracta d’un baix, situat sota de la cota del portal. L’altre dia em van introduir a la bústia un paper demanant vots per a la instal·lació d’un ascensor. En el cas que això es dugués a terme, voldria saber quins són els meus drets i obligacions respecte d’aquesta millora comunitària. Com es pren l’acord? Em correspon pagar un percentatge d’aquestes despeses, tot i que no el pugui utilitzar per accedir al meu habitatge?

D’acord amb l’article 17.1 de la Llei de Propietat Horitzontal reformada, per a l’establiment del servei d’un ascensor en una comunitat es requereix el vot favorable del 60% dels propietaris que, al seu torn, representin el 60% o més dels coeficients, suposant que sigui viable tècnicament.

En el cas que a l’edifici visquin persones més grans de 70 anys, aquesta instal·lació es considera com supressió de barreres arquitectòniques, i l’acord es pren per doble majoria (de propietaris i de quotes) simple.

En qualsevol dels casos, un cop pres l’acord, l’obligació de pagament correspon a tots els propietaris, fins i tot als baixos, soterranis i locals sense accés al portal, que hauran d’aportar a aquesta millora en proporció als seus respectius coeficients de propietat.

President per representació.

Des de fa 8 anys viu en un apartament propietat del meu pare. En la passada Junta de la Comunitat es em va nomenar presidenta de la Comunitat, en representació del meu pare, ja que jo sóc qui de fet hi viu i qui pot atendre els assumptes de la finca.Unas setmanes després, l’Administrador em va informar que no puc ser jo, sinó que en tot cas ha de ser el meu pare, ja que ell és el propietari.

La meva pregunta és la següent: Puc jo exercir el càrrec si el meu pare em autoritza? ¿Aquesta autorització ha de ser signada per un notari, o és suficient amb que sigui un document privat?

La LPH no permet que representi a la Comunitat altra persona diferent al President, encara que estigui autoritzada pel mateix. El president no té facultats per determinar qui el substitueix, i si no assisteix a la Junta, la presidirà el vicepresident, cas que n’hi i assistís; en cas contrari, la Junta tria qui presideix la reunió, que obligatòriament ha de ser propietari, tal com estableix l’article 13 de la Llei de Propietat Horitzontal:

L’únic que pot delegar el President és la realització de determinades gestions internes, però no el càrrec ni les seves funcions. Per descomptat que, com a propietari, pot delegar el seu vot i representació en la Junta, en qui prefereixi, encara que no sigui propietari, igual que la resta dels copropietaris, però res més.

L'IVA de les Comunitats.

L’administrador de la nostra comunitat ens carrega el 16 per cent d’IVA en els seus honoraris. Aquest IVA, ho podem declarar i així optar a la seva devolució, ja que és un IVA suportat? L’IVA de l’administrador té la mateixa consideració que el de l’energia elèctrica, el manteniment de l’ascensor o qualsevol contractista d’una obra per a la Comunitat.

Pel que fa a ell, la Comunitat és consumidor final i no pot deduir, llevat que generi IVA per alguna activitat atípica (lloguer de coberta, tanques publicitàries, locals propis arrendats, etc.).

Renúncia a un càrrec de la Comunitat

En Junta de propietaris, a la qual no vaig assistir, m’han designat president de la comunitat. Per malaltia greu del meu marit, que necessita atenció mèdica diària i cures personals també diaris, em resulta impossible ocupar el càrrec. A més, no visc en aquest pis, que està llogat, ja que per l’esmentada malaltia hem de residir uns quants mesos a l’any en zona costera.Creo que amb la nova Llei puc impugnar aquest nomenament. Què he de fer?

Inicialment, ni la malaltia, ni la jubilació, ni la residència fora de la Comunitat de Propietaris, eximeixen a un comuner de l’obligació d’ostentar el càrrec per al qual ha estat nomenat, encara que freqüentment les comunitats estableixen de motu propi les exempcions que consideren oportunes en nom d’un funcionament dinàmic i adequat de la seva Comunitat. Quan no hi ha res establert, únicament el jutge pot eximir del càrrec i nomenar un substitut.

L’article 13 de la Llei de Propietat Horitzontal regula el nomenament i funcions dels diferents càrrecs de la Comunitat de Propietaris, i en el seu apartat 2 estableix que els nomenaments són obligatoris, encara que els designats poden sol·licitar el seu relleu al jutge dins del mes següent a el seu accés al càrrec, invocant les raons que estimin pertinents.

El jutge ha de resoldre el que sigui procedent, d’acord amb el que estableix l’article 17.3, nomenant en la mateixa resolució el propietari que hagi de substituir-lo.

No troba el que està buscant?

Vostè pot posar en contacte amb nosaltres a través del nostre assessor virtual, una eina totalment gratuïta on podrà consultar al nostre equip d’advocats per la situació que li esdevé.