Se nos plantean muchas consultas sobre las cuestiones económicas que rodean a las comunidades de propietarios, y una de ellas es la siguiente; ¿Se puede reclamar el saldo que pueda tener en la comunidad a mi favor, tras la venta del inmueble a un tercero?. Lógicamente la pregunta se nos realiza ante la certidumbre de la existencia de un saldo positivo a su favor, saldo positivo que se puede deber a muchas situaciones y que seguidamente analizaremos, adelantando que la respuesta a todas ellas será negativa.
Posibles situaciones: 1) Pago durante mucho tiempo de derramas para la ejecución de obras no realizadas, lo que sin duda daría un saldo muy positivo al cierre de liquidación. 2) Cobro por parte de la Comunidad de subvenciones por obras, cuyo pago realizó el antiguo propietario y ahora pretende recuperar. 3) Cobro por parte de la comunidad de un dinero proveniente de un proceso judicial entablado contra el promotor o por cualquier otra circunstancia. 4) Pretensión de recuperar el fondo de reserva legal aportado por el propietario a la comunidad.
Tal y como hemos adelantado la respuesta a todas ellas, desde nuestra prespectiva, debe ser NO. Cualquier pago o ingreso corresponde al que sea propietario en el momento en que se haga efectivo, pues la comunidad sólo puede tener relaciones con el que sea titular en el momento en que se produce el gasto o ingreso. Al igual que ocurre en las sociedades cuando reparten dividendos. Otra postura sería llevar a un control de años sobre las ventas y cambios de propiedad, algo fuera de lugar.
La comunidad no puede estar haciendo cuentas y devolviéndo o exigiendo saldos de obras no terminadas cada vez que alguien compre o venda un piso o local, la obligación de pagar es cuando el recibo se pasa al cobro, y el posible derecho a un cobro cuando éste llegue a la comunidad, sin que le afecten los cambios de titularidad por transmisiones.
Si el comprador de la vivienda está obligado al pago de las deudas y gastos del año anterior y la parte vencida de la anualidad vigente, conforme tanto a la Ley de Propiedad Horizontal como en el Libro V del Código Civil de Cataluña, por la misma razón tiene derecho a contar con los posibles saldos favorables.
Capítulo aparte merece la solicitud de devolución del fondo de reserva, adelantando ya que debe correr la misma suerte, remitiéndonos al art. 9.1f) de la Ley de Propiedad Horizontal y también de aplicación a la norma catalana, determina claramente que el titular del fondo de reserva es la comunidad. Ello quiere decir que la Ley parte de que la comunidad de propietarios, aunque carece de personalidad jurídica propia, puede ser titular de fondos o créditos. Dicho fondo debe destinarse a las obras de conservación y reparación de la finca, sin que proceda en ningún caso la devolución. Dicho criterio que hoy mantenemos, fue objeto de una encuesta jurídica coordinada por D. Jesús Marina Martínez-Pardo Magistrado del Tribunal Supremo, jubilado. De entre los 13 magistrados consultados, de diferentes Audiencias Provinciales y Juzgados de Instancia, únicamente uno de ellos argumentó la posible devolución del fondo de reserva D. Javier de La Hoz de la Escalera.
Realmente hay muy poca jurisprudencia al efecto y sí mucha casuística, a tal efecto podemos mencionar, en el sentido del presente artículo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª, de 21 de marzo de 2006: Donde se niega inclusive la segitimación «ad causam», para ese proceso, al que ya no era propietario de la finca y reclamaba la devolución del fondo de reserva.
Pero, ¿que podemos hacer para el caso de vender nuestra vivienda sabedores de un saldo positivo? la solución debemos encontarla fuera de la norma que rige a las comunidades de propietarios tal y como hemos mencionado, la solución debemos encontrarla en el propio documento de venta o en la escritura pública que instrumente dicha venta, contemplando un pacto para que; una vez presentada la liquidación del ejercicio de la venta, ésta corresponda al vendedor. Por lo tanto debemos apartarnos de la norma reguladora de las comunidades y acudir al principio de libertad de pactos que consagra el Código Civil y será, en esta sede y contra el comprador, donde podamos reclamar nuestro saldo positivo por cualquiera de los motivos expuestos y que puede llegar a ser muy elevados; Subvenciones, procedimientos judiciales etc.
